根据相关规定，小区业委会成立的第一个条件是小区的入住率要达到50%以上。这在某种程度上预示着小区中的业主数量要达到特殊的比例，才可能正真的保证业委会的合法性和代表性。

　　如果小区的入住率未达到50%，但是首批物业已经交付使用满2年，并且入住率超过30%，也可以成立业委会。这是为了能够更好的保证小区已经有一定的居民基础，能够直接进行业委会的选举和管理工作。

　　如果小区的入住率未达到50%以上，也没有满足首批物业交付满2年并入住率超过30%的条件，那么只能等到首批物业交付满3年后才能成立业委会。

　　业主委员会的成员由业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的选举是小区业委会成立的重要环节，需要经过一系列的程序和步骤。

　　业主5人以上联名可向所在街道办事处提出申请，填报相关申请表。申请条件包括物业交付面积达到特殊的比例和使用时间要求。

　　街道办事处收到申请后，指导小区成立业主委员会筹备小组，负责筹备工作的开展。

　　筹备小组需要拟定业主公约、业主委员会章程、业主委员会选举办法等文件，并征求业主意见。同时，组织业主委员会候选人的产生。

　　筹备小组需要召开业主大会或业主代表大会，进行业主委员会的选举。选举结果需要公开宣布，并将有关的资料报送给有关部门备案。

　　业主委员会成立后，需要向房地产行政主任部门申请办理备案登记手续，提交相关文件和资料。

　　房地产行政部门经审核后，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会需要凭批文到公安部门办理公章手续，并将公章式样报备给有关部门。